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“八成套牢”不實：溫州炒房團蟄伏待動

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沉寂有時的“溫州炒房團”再度進入公眾視野。 日前，有媒體稱，之前十多年叱吒全國市場的“溫州炒房團”，在本輪房地產調控中可能全軍覆沒，八成炒房者被套，資產掏空且資不抵債，僅兩成溫州炒房者全身而退。 對此，接受時代周報采訪的溫州炒房客及圈內人士皆表示，“八成套牢說”並不可靠。事實上，溫州炒房客並未偃旗息鼓，在蟄伏中，他們仍時有騷動，而商業地產和酒店式公寓成瞭他們的投資新寵。 “賭徒”李甌生 溫州炒房客李甌生日坐愁城，他所面對的是由債務砌就的危乎高哉的城墻。 事情肇端於2009年，那一年，房價快速攀升，李甌生躍躍欲試，他把目光放在瞭浙江金華。當時，金華組織一批房產商來溫州宣傳，標榜二、三線城市將成投資新寵，極具升值空間。“我覺得有道理，幾次斟酌下來，我便鐵定瞭心，奔金華去瞭。” 那年9月，他拉攏親友十來人組團赴金華看房買房。這是一次豪賭，他們購進瞭近百套房，而李甌生名下有30多套。購房款裡面，他的自有資金占20%，其餘大部分是從親友那裡籌措而來，月息二分左右。 李甌生信心滿滿，靜候房產升值。他有理由自信，炒房十年，轉手房產數十套，鮮有失誤。但，這次不一樣，2010年4月，狼真的來瞭，史上最嚴厲的“國十條”調控措施出臺，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。一線城市也出臺細則，高高祭起限購殺器。此後，限購令向全國蔓延，一路高歌猛進的房價由此趨緩、徘徊、蹭蹬不進。“當時我一看就知道完瞭，在這樣的低迷形勢下，是不可能把這麼多房子拋出去的，除非忍痛割肉。” 溫州人對市場冷暖向來有著敏銳的觸角，2010年下半年，見樓市不妙，債主們開始頻繁登門，催討債，李甌生陷入尷尬的債務泥淖，拆東墻補西墻，艱難挨日。而2011年溫州信貸危機的急劇爆發，他參與放貸的款項，因為債務人的破產，收回遙遙無期。 “現在日子真是不好過，每個月主要在想，怎麼還清借款的利息，也有債主來催討本金，我隻好賣掉幾套上海或杭州的房來還。好在大城市的房子比較好賣，而且我買得早，即便稍微打些小折扣，也還有賺。就這麼熬吧。總之，我還不至於破產。”李甌生說。 李甌生炒房履歷可謂漫長，2001年，李甌生在上海浦東金橋購瞭兩套期房。2004年，兩套房交房，房價已達購進時的兩倍多。這時，他有瞭炒房的念頭，迅即在陸傢嘴購進兩套房，當時每平方米七八千元，現今已達四五萬元。“大多數溫州人在那時進入房市，就是所謂的溫州炒房團，我大概也算首批炒房客瞭。” 此後，原本有傢制鞋企業的李甌生重心開始轉向，卸卻瞭實業的牽絆，專職炒房。幾年來，作為眾多溫州炒房團的積極參與者，他在溫州、上海、杭州等地不斷購房、賣房，斬獲頗豐，資產雪球般膨脹。房價的瘋狂上漲，讓眾多溫州炒房客偏好快進快出，在房價升值中獲得豐厚收益。李甌生也一樣，數十套房產對他隻是過客，他長期持有的房產在十套左右，一般位於城市黃金地段，且多為大戶型，能生發可觀的租金收入。 一切在良性運轉中，直到2009年在金華陷入泥潭，李甌生買進瞭個人炒房史上最多的房子，也陷入瞭從未有過的尷尬困境。 “現在想來，這其實是一種典型的賭徒心理，當時我什麼念頭都沒有瞭，隻是想要去大賭一把，沒有商量地栽瞭進去。”李甌生說。 被套牢的晚進場者 某種程度而言，進場時間早晚，成為溫州炒房客是否套牢的重要分界線。 “套牢的大多是2010年底、2011年沖進樓市的那些人，他們炒房的資金多來自民間借貸，當時正是溫州民間借貸的高峰期。背負很高的利息成本炒房，而且買進的價格處於高點，風險當然不可控。而一般概念中的溫州炒房團，絕大多數在2003、2004年就開始炒房，他們買房的成本相當低，不存在套牢一說。就像股市一樣，2000點進場和6000點進場，成本是完全不一樣的。”溫州投資置業精英會發起人孔帥告訴時代周報，他曾多次組織“溫州炒房團”活動。 經常接觸溫州炒房客的上海鑫靈銳投資管理有限公司副總經理湯輝也認為，“如果是2004、2005年左右進場的，今天套牢的人可能5%都不到，絕大多數人已獲暴利。” 據湯輝觀察，入市早的溫州炒房客，大多做生意有餘錢，偶爾投資房地產獲得高盈利，進而以自有資金和部分銀行貸款大量炒房。在調控重拳落下後，這批炒房客不少已安全脫身。而近兩年的進場客，絕大多數是之前看別人賺瞭暴利，不惜借高利貸進場，在巨大融資壓力下，陷入低迷的市場進退不得。高額的融資成本，無疑是套住晚進場的炒房客的另一根繩圈。 “被套牢的炒房客占三成左右。”溫州中小企業促進會會長周德文估計。“情況不像外界渲染的那麼嚴重。由於房價下跌，溫州炒房團的資產出現瞭一些縮水，像溫州的房價縮水30%-35%，在我看來這是臨時性的。從調控到現在，溫州並未出現大面積拋售房產的現象。” 民間借貸的高度活躍，為溫州炒房團的火爆起到瞭推波助瀾的作用。溫州中小企業促進會的統計數據稱，在2008-2010年期間，溫州在房地產市場的資金規模約為1000億元，而歷史最高峰達到2000億元。 “溫州民間資本有8000億-10000億，進入房地產的約1/4。炒房者大多靠自有資金，借錢炒房產無利可圖，因此隻有少量借款入市。”周德文說。 不過，據業內人士估計，民間借貸進入房產的比例遠高於此。上海資深投資顧問林端方認為，溫州民間借貸約六成進入樓市，嚴重放大瞭炒房風險。獨立經濟學傢、玫瑰石顧問公司董事謝國忠也告訴時代周報：“除房產外，中國沒有任何一個行業有那麼高的回報，能承受民間借貸的高利率。借高利貸主要還是去追逐房產泡沫。” 調控後低迷的房市，讓溫州炒房團歸於沉寂。積壓的房產除非降價，才能出手，再無往日輕松獲利的好事。“在上海市中心的二手房，降價10%-15%能輕松走掉，郊區的房子如果急於出手，要打到八折，甚至7.5折。不少溫州人並不愁錢用，他們很多人買進的價格很低，目前房產的持有成本又微乎其微，寧可放著觀望。”孔帥說。 分化和轉向 與交易冷寂相對應，前幾年四處出擊的“溫州炒房團”日漸稀落，而溫州客的投資方向已明顯轉化，由青睞住宅公寓轉為鐘情於商鋪與酒店式公寓。炒房人群也出現分化，高調的眾人組團現象迅速萎縮，高端炒房客更喜幾個好友聚攏資金，靜悄悄拿項目。風格已變，但溫州投資客並未偃旗息鼓。 “現在有一些零散的團，幾乎每周都會從溫州出發，去往杭州、南京等地，看的項目以酒店式公寓、商鋪為主。溫州人還是鐘情地產，之前全民放貸，有些人血本無歸之後，轉過頭來，還是找一些好的房產來投資。”孔帥說。 溫州人的投資理念，從掙快錢轉變為追求較長期穩定的回報。“這是他們投資置業的第一要求。從長期持有的角度，很多人在找資金回報高的項目，靠租金獲得收益。”孔帥說。 孔帥算瞭一筆賬：花兩三百萬買一套住宅，月租金隻有三四千元，一年的租金可能還不夠還銀行利息。而酒店式公寓相對標的較小，在上海全裝修的地鐵沿錢的酒店式公寓總價六七十萬，每個月租金有三千多元，回報率明顯高。 商鋪更是溫州炒房客的新寵。“從2010年調控開始，我就說商業地產沒有限購、限貸，且出租可帶來不小的回報。從那時開始，相對住宅，溫州人更多進入商業地產。很多人認為房地產是短線看跌，長線看漲，所以並未大規模拋售房產，而是有進有退。”周德文稱。 “2009年我就看出瞭樓市會有大轉變，就停止買進，開始全力出盤，利潤自然相當可觀。到2010年調控時，我拋掉瞭大部分房產，至此不再炒住宅。用賺來的錢，我在杭州買瞭個商鋪，再租出去，資金回報率不錯，在5%-6%之間。這是一個小小的試驗，不靠房產升值，而是靠租金來賺錢。”身著中式綢衫的溫商錢德明說。 試驗成功後，錢德明開始大舉進軍。他在南京、啟東、鎮江都買進瞭商鋪，不少小型的都一次清款。去年底，他在自有資金與親友籌款外，還向銀行借貸部分資金，一舉在上海滬青平公路上購進瞭面積可觀的商鋪。“已經都租出去瞭，回報率現在不高，在3%-4%之間。做商鋪就是這樣，有個養鋪、積聚人氣的過程，幾年之後應該會更高一些。不過現在的租金，還清借款利息已經綽綽有餘。我沒什麼壓力。” 錢德明自稱做瞭一輩子生意，隻信奉兩個字：穩健。這也許是他總是進退有據的原因所在。 “準備隨時撤離” 與組團集體購買小商鋪的喧鬧相比，一些高端客戶的操作明顯更為靜悄悄，不聲不響間完成整棟辦公樓、商鋪的收購。 文先生是溫州華僑，之前在加拿大做黃金期貨。去年下半年，文先生有意把錢抽回國內，年底他相中上海中山公園商圈的某國際廣場1-6層商鋪，開發商報價6個億，洽談後以5.5億元成交。文先生這批境外資金，約於今年5月通過地下錢莊分批到位。但此時商鋪租金已上漲，開發商資金緊張的狀況也有所緩解，遂要求加價至6億元。這筆交易最終沒成交，文先生手持巨資，再次委托中介機構，尋找相應物業。 生意雖未成，但文先生的故事中仍可以窺出些門道。據業內人士介紹，此類高端客戶收購大型商鋪，絕大多數不經過銀行系統，而是先召集好友，籌足資金，直接與開發商高層洽談。 其間奧妙在於，這種項目一般都是現房，付完款馬上能拿到房產證。然後投資者會委托評估機構，對房產價值重新評估，比如上海中山公園商圈6億元的商鋪，可評到8億-9億元。這時投資者會去銀行貸款，很可能貸到7億元，不僅本金抽回，還多出1億元流動資金。商鋪同時出租，這棟6億元的商鋪經測算，年回報率能達到7%，足以償還銀行利息。“這樣玩，在某種程度上是借助商業地產的盤子，做融資的事情。”業內人士稱。 在此種高段位玩轉商鋪的高端炒房客之外，溫州商業地產投資團還分不同段位，招數各不同：有實力者把項目全包下來，一下承租10年、20年，然後重新包裝、定位、對外招商；其次是以租代買，與開發商談妥分期付款的期限，分幾次付清房款。再次是協助招商引資，按業內規矩得傭金；最差的選擇是隻買攤位，轉租給別人經營，屬於小打小鬧級別。 “商鋪分期付款這種形式確實有，有的開發商為瞭吸引投資客，把一年分為幾個付款節點，開盤時首付40%或50%，然後再付二成或三成，最後一次結清餘款。這個期限一般在一到兩年，不會超過三年，否則開發商還不如自己收租。”同策房產咨詢股份有限公司研究中心總監張宏偉告訴時代周報。 “這種方式對投資者資金要求蠻高，至少要有實業在做，預期在一兩年內能賺足餘款。如果想要靠出租商鋪的收益來還清餘款，簡直是天方夜譚。最近一年來，由於溫州人大量投資商鋪，開發商也迎合這種需求，大量開發商業地產，導致市場供應量增加，同質化嚴重，風險加大，也催生出類同於住宅市場的泡沫。很多商鋪投資收益率很低，人氣較低，出租幾十年都還不上房款。”湯輝稱。 精明的錢德明看到瞭這一點，盡管他已重資砸入商鋪，但他“隨時準備撤離，商鋪做的人一多，又不行瞭，泡沫又起來瞭。商場變幻莫測，說不定我明年就撤瞭。” 短暫復活？ 盡管“散戶炒房團”眼下已鮮見，不過，組團可能是溫州人的天性，而房產也是他們難以割舍的喜好。組團買開發商，是溫州客在調控之後的又一新動向。 自去年起，一些資金鏈緊張的開發商難以為繼，隻得將整個項目出讓。嗅覺靈敏的溫州人聞風而動，組團吃整個項目，乃至整個開發公司，搖身一變為開發商。 “去年這種事情非常多，我們公司經手的就有十幾起。其中有一個溫州實業老板，在上海、江蘇、山東買瞭五六傢開發公司，單上海那傢就花瞭11億元。買下項目後，溫商通過提升後續操盤手法，提高管理水平，把樓盤以更高的價格賣出，收益可以遠高於之前的開發商。比如本來賣3000元一平方米的，操盤水平高一點，能賣到4000元，這就可以賺很多瞭。”湯輝介紹。 而大名鼎鼎的“溫州炒房團”也並未徹底凍僵，樓市稍有暖意，又馬上復活。前兩個月，又有消息傳出“溫州炒房團”卷土重來，再進樓市，據說有開發商專為他們開出七折低價，並且保證“一年內房價能漲回來”。 “這不僅僅是開發商搞噱頭，借溫州炒房團吸引購房者，6月份之前確實有過一撥，上海、杭州等地有不少溫州人重新進場。他們已經憋瞭一年半，錢又無處可投，還是進樓市。不過，在國務院往各地派出樓市督查組，表明調控不會放松的態度之後，又變冷瞭。”孔帥說。 在“炒房團”復活的短暫時段中，溫州人還是在樓市有所斬獲，陸續有房入手。“開發商給瞭較大的議價空間，杭州有不少樓盤確實把暗扣放到七折以下。”孔帥說。 不過，周德文認為，溫州炒房客談不上卷土重來，“確有些好的樓盤吸引瞭部分溫州人去投資，但並未形成熱潮。總體上溫州人對房地產投資的熱情比較低迷，並不是說放棄，隻是不熱情，仍在觀望”。 在蟄伏中，很多溫州人從未停止觀察樓市政策走勢，“現在就讓他們放棄這塊，他們不舍得，除非真的不行瞭，才會完全離開。”湯輝說。 (時代周報) Tags: Rapid Prototyping, Rapid Prototyping China, Plastic Tooling, Plastic Tooling China, Rapid Prototype, Rapid Prototype China, Rapid Tooling, Rapid Tooling China, CNC Prototype, CNC Prototype China, Functional Prototype, Functional Prototype China, Metal Prototype, Metal Prototype China, Plastic Prototype, Plastic Prototype China, Rapid Manufacturing, Rapid Manufacturing 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