萬方地產：北京華松房地產開發有限責任公司財務報表之審計報告

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月利潤表、現金流量表、所有者權益變　　動表，以及財務報表附註。　　一、管理層對財務報表的責任　　編制和公允列報財務報表是貴公司管理層的責任，這種責任包括：(1)按照企業會計準　　則的規定編制財務報表，並使其實現公允反映；(2)設計、執行和維護必要的內部控制，以　　使財務報表不存在由於舞弊或錯誤導致的重大錯報。　　二、註冊會計師的責任　　我們的責任是在實施審計工作的基礎上對財務報表發表審計意見。我們按照中國註冊會　　計師審計準則的規定執行瞭審計工作。中國註冊會計師審計準則要求我們遵守職業道德規　　范，計劃和實施審計工作以對財務報表是否不存在重大錯報獲認理保證。　　審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關財務報表金額和披露的審計證據。選擇的審計　　程序取決於註冊會計師的判斷，包括對由於舞弊或錯誤導致的財務報表重大錯報風險的評　　估。在進行風險評估時，我們考慮與財務報表編制相關的內部控制，以設計恰當的審計程序，　　但目的並非對內部控制的有效性發表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當　　性和做出會計估計的合理性，以及評價財務報表的總體列報。　　我們相信，我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供瞭基矗　　三、審計意見　　我們認為，貴公司財務報表在所有重大方面按照企業會計準則的規定編制，公允反映　　瞭貴公司 2012 年 8 月 31 日的財務狀況以及 2012 年 1-8 月的經營成果和現金流量。　　大信會計師事務有限公司 中國註冊會計師：咼華文　　中 國 上 海 中國註冊會計師：張艷影　　二○一二年九月二十日　　資 產 負 債 表　　編制單位：北京華松房地產開發有限責任公司 2012 年 8 月 31 日 單位：人民幣元　　項 目 附註 期末餘額 年初餘額　　流動資產：　　貨幣資金 五、1 4,138,409.23 38,131,695.83　　交易性金融資產　　應收票據　　應收賬款　　預付款項　　應收利息　　應收股利　　其他應收款 五、2 308,036,874.13 375,236,516.46　　存貨 五、3 9,870,847.23 9,712,292.42　　一年內到期的非流動資產　　其他流動資產　　流動資產合計 322,046,130.59 423,080,504.71　　非流動資產：　　可供出售金融資產　　持有至到期投資　　長期應收款　　長期股權投資　　投資性房地產　　固定資產 五、4 1,413,872.82 1,609,395.74　　在建工程　　工程物資　　固定資產清理　　生產性生物資產　　油氣資產　　長期待攤費用 五、5 196,000.00　　遞延所得稅資產 五、6 416,296.00 286,805.39　　其他非流動資產　　非流動資產合計 2,026,168.82 1,896,201.13　　資產總計 324,072,299.41 424,976,705.84　　資 產 負 債 表(續)　　編制單位：北京華松房地產開發有限責任公司 2012 年 8 月 31 日 單位：人民幣元　　項 目 附註 期末餘額 年初餘額　　流動負債：　　短期借款　　交易性金融負債　　應付票據　　應付賬款 五、 59,715,951.42 60,556,737.13　　預收款項 五、 150,000.00 150,000.00　　五、　　應付職工薪酬 36,538.95 36,538.95　　10　　五、　　應交稅費 107,742,568.70 107,742,605.75　　11　　應付利息　　五、　　應付股利 39,000,000.00　　12　　五、　　其他應付款 37,581,086.66 44,185,836.78　　13　　一年內到期的非流動負債　　其他流動負債　　流動負債合計 244,226,145.73 212,671,718.61　　非流動負債：　　長期借款　　應付債券　　非流動負債合計　　負債合計 244,226,145.73 212,671,718.61　　所有者權益：　　五、　　實收資本 60,500,000.00 60,500,000.00　　14　　資本公積　　五、　　盈餘公積 15,180,498.73 15,180,498.73　　15　　五、　　未分配利潤 4,165,654.95 136,624,488.50　　16　　所有者權益合計 79,846,153.68 212,304,987.23　　負債和所有者權益總計 324,072,299.41 424,976,705.84　　利 潤 表　　編制單位：北京華松房地產開發有限責任公司 2012 年 1-8 月 單位：人民幣元　　項 目 附註 本期金額 上期金額　　一、營業收入 五、17 62,920,259.00　　減：營業成本 五、17 25,812,448.62　　營業稅金及附加 五、18 6,658,915.91　　銷售費用 五、19 57,960.00 470,054.62　　管理費用 五、20 2,013,145.77 4,353,342.89　　財務費用 五、21 -12,154.04 -38,777.80　　資產減值損失 五、22 517,962.43 330,291.84　　加：公允價值變動收益　　投資收益　　其中：對聯營企業和合營企業的投資收益　　二、營業利潤 -2,576,914.16 25,333,982.92　　加：營業外收入 五、23 450,003.85　　減：營業外支出 五、24 11,410.00 35,000.00　　三、利潤總額 -2,588,324.16 25,748,986.77　　減：所得稅費用 五、25 -129,490.61 6,522,567.66　　四、凈利潤 -2,458,833.55 19,226,419.11　　五、每股收益　　(一)基本每股收益　　(二)稀釋每股收益　　六、其他綜合收益　　七、綜合收益總額 -2,458,833.55 19,226,419.11　　現 金 流 量 表　　編制單位：北京華松房地產開發有限責任公司 2012 年 1-8 月 單位：人民幣元　　項 目 附註 本期金額 上期金額　　一、經營活動產生的現金流量：　　銷售商品、提供勞務收到的現金　　收到的稅費返還　　五、　　收到其他與經營活動有關的現金 66,702,686.45 41,092,069.29　　26　　經營活動現金流入小計 66,702,686.45 41,092,069.29　　購買商品、接受勞務支付的現金 999,340.52 16,270,910.53　　支付給職工以及為職工支付的現金 461,261.32 1,241,480.88　　支付的各項稅費 4,800.00 510,113.77　　五、　　支付其他與經營活動有關的現金 8,030,591.21 3,375,039.27　　26　　經營活動現金流出小計 9,495,993.05 21,397,544.45　　經營活動產生的現金流量凈額 57,206,693.40 19,694,524.84　　二、投資活動產生的現金流量：　　收回投資收到的現金　　取得投資收益收到的現金　　處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的　　現金凈額　　處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額　　投資活動現金流入小計　　購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的　　199,980.00 5,855.00　　現金　　投資支付的現金　　取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額　　投資活動現金流出小計 199,980.00 5,855.00　　投資活動產生的現金流量凈額 -199,980.00 -5,855.00　　三、籌資活動產生的現金流量：　　吸收投資收到的現金　　籌資活動現金流入小計　　分配股利、利潤或償付利息支付的現金 91,000,000.00　　籌資活動現金流出小計 91,000,000.00　　籌資活動產生的現金流量凈額 -91,000,000.00　　四、匯率變動對現金及現金等價物的影響　　五、現金及現金等價物凈增加額 -33,993,286.60 19,688,669.84　　加：年初現金及現金等價物餘額 38,131,695.83 18,443,025.99　　六、期末現金及現金等價物餘額 4,138,409.23 38,131,695.83　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附註　　所有者權益變動表　　編制單位：北京華松房地產開發有限責任公司 2012 年 1-8 月 單位：人民幣元　　本 期 金 額　　項 目 行次　　實收資本 資本公積 減：庫存股 專項儲備 盈餘公積 未分配利潤 所有者權益合計　　一、上年年末餘額 1 60,500,000.00 15,180,498.73 136,624,488.50 212,304,987.23　　加：會計政策變更 2　　前期差錯更正 3　　其他 4　　二、本年年初餘額 5 60,500,000.00 15,180,498.73 136,624,488.50 212,304,987.23　　三、本期增減變動金額(減少以“－”號填列) 6 -132,458,833.55 -132,458,833.55　　(一)凈利潤 7 -2,458,833.55 -2,458,833.55　　(二)直接計入所有者權益的利得和損失 8　　上述(一)和(二)小計 13 -2,458,833.55 -2,458,833.55　　(三)所有者投入和減少資本 14　　(四)利潤分配 18 -130,000,000.00 -130,000,000.00　　1.提取盈餘公積 19　　2.對所有者的分配 20 -130,000,000.00 -130,000,000.00　　3.其他 21　　(五)所有者權益內部結轉 22　　1.資本公積轉增資本 23　　2.盈餘公積轉增資本 24　　四、本期期末餘額 27 60,500,000.00 15,180,498.73 4,165,654.95 79,846,153.68　　- 9 -　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附註　　所有者權益變動表(續)　　編制單位：北京華松房地產開發有限責任公司 2012 年 1-8 月 單位：人民幣元　　上 期 金 額　　行　　項 目 資本公 專項儲　　次 實收資本 減：庫存股 盈餘公積 未分配利潤 所有者權益合計　　積 備　　一、上年年末餘額 1 60,500,000.00 13,257,856.82 119,320,711.30 193,078,568.12　　加：會計政策變更 2　　前期差錯更正 3　　其他 4　　二、本年年初餘額 5 60,500,000.00 13,257,856.82 119,320,711.30 193,078,568.12　　三、本期增減變動金額(減少以“－”號填列) 6 1,922,641.91 17,303,777.20 19,226,419.11　　(一)凈利潤 7 19,226,419.11 19,226,419.11　　(二)直接計入所有者權益的利得和損失 8　　上述(一)和(二)小計 13 19,226,419.11 19,226,419.11　　(三)所有者投入和減少資本 14　　(四)利潤分配 18 1,922,641.91 -1,922,641.91　　1.提取盈餘公積 19 1,922,641.91 -1,922,641.91　　(五)所有者權益內部結轉 22　　四、本期期末餘額 27 60,500,000.00 15,180,498.73 136,624,488.50 212,304,987.23　　- 10 -　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　北京華松房地產開發有限責任公司　　財務報表附註　　2012 年 1 月 1 日——2012 年 8 月 31 日　　一、公司的基本情況　　北京華松房地產開發有限責任公司經北京市工商行政管理局核準註冊，成立日期 2000　　年 1 月 19 日，公司註冊號 110000001170082，住所地北京市朝陽區光華路丙 12 號 801 室，　　法定代表人張暉，註冊資本 6050 萬元，實收資本 6050 萬元，經營范圍：房地產開發、銷售　　商品房；房地產信息咨詢。　　二、公司主要會計政策、會計估計和前期差錯　　1. 財務報表的編制基礎　　本公司財務報表以持續經營為基礎，根據實際發生的交易和事項，按照財政部 2006 年　　2 月 15 日頒佈的《企業會計準則-基本準則》和 38 項具體會計準則、其後頒佈的企業會計　　準則應用指南、企業會計準則解釋及其他規定(以下合稱“企業會計準則”)，並基於以下　　所述重要會計政策、會計估計進行編制。　　2. 遵循企業會計準則的聲明　　本公司編制的財務報表符合《企業會計準則》的要求，真實、完整地反映瞭本公司 2012　　年 8 月 31 日的財務狀況、2012 年 1-8 月的經營成果和現金流量等相關信息。　　3. 會計期間　　本公司會計年度為公歷年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。　　4. 記賬本位幣　　本公司以人民幣為記賬本位幣。　　5. 同一控制下和非同一控制下企業合並的會計處理方法　　(1)同一控制下的企業合並　　11　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　對於同一控制下的企業合並，合並方在企業合並中取得的資產和負債，按照合並日在被　　合並方的賬面價值計量。合並方取得的凈資產賬面價值與支付的合並對價賬面價值的差額，調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。　　合並方為進行企業合並發生的直接相關費用計入當期損益。　　(2)非同一控制下的企業合並　　對於非同一控制下的企業合並，合並成本為購買方在購買日為取得對被購買方的控制權　　而付出的資產、發生或承擔的負債以及發行的權益性證券的公允價值。　　非同一控制下企業合並中所取得的被購買方符合確認條件的可辨認資產、負債及或有負　　債，在購買日以公允價值計量。對合並成本大於合並中取得的被購買方可辨認凈資產公允價　　值份額的差額，確認為商譽，按成本扣除累計減值準備後的金額計量。對合並成本小於合並　　中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的，經復核後合並成本仍小於合並中取得的被　　購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，計入當期損益。　　為進行企業合並發生的直接相關費用於發生時計入當期損益。　　通過多次交換交易分步實現的企業合並，對於購買日之前持有的被購買方的股權，按照　　該股權在購買日的公允價值進行重新計量，公允價值與其賬面價值的差額計入當期投資收　　益。購買日之前持有的被購買方的股權涉及其他綜合收益，與其相關的其他綜合收益轉為購　　買日所屬當期的投資收益。　　子公司中的少數股東權益與本公司的權益分開確定。少數股東權益按少數股東享有被購　　買方可辨認凈資產公允價值的份額進行初始計量。購買後，少數股東權益的賬面金額等於初　　始確認金額加上其享有後續權益變動的份額。綜合收益總額分攤到少數股東權益，可能導致　　少數股東權益的金額為負數。　　公司將子公司中不導致喪失控制權的權益變動作為權益性交易核算。公司持有的權益和　　少數股東權益的賬面金額應予調整已反映子公司中相關權益的變動。調整的少數股東權益的　　金額與收閏支付的對價的公允價值之間差額直接計入資本公積。　　當公司喪失對子公司的控制權時，處置股權取得的對價與剩餘股權公允價值之和，減去　　按原持股比例計算應享有子公司自購買日開始持續計算的凈資產的份額之間的差額計入喪　　失控制權當期的投資收益。此前計入其他綜合收益的與子公司相關的金額，應在喪失控制權　　時轉入當期投資收益。剩餘股權按照其在喪失控制權日的公允價值進行重新計算，確認為長　　期股權投資或其他相關金融資產。　　6. 合並財務報表的編制方法　　12　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　本公司將擁有實際控制權的子公司和特殊目的主體納入合並財務報表范圍。　　本公司合並財務報表按照《企業會計準則第 33 號－合並財務報表》及相關規定的要求　　編制，合並時抵銷合並范圍內的所有重大內部交易和往來。子公司的股東權益中不屬於母公　　司所擁有的部分作為少數股東權益在合並財務報表中單獨列示。　　子公司與本公司采用的會計政策或會計期間不一致的，在編制合並財務報表時，按照本　　公司的會計政策或會計期間對子公司財務報表進行必要的調整。　　對於非同一控制下企業合並取得的子公司，在編制合並財務報表時，以購買日可辨認凈　　資產公允價值為基礎對其個別財務報表進行調整；對於同一控制下企業合並取得的子公司，　　視同該企業合並於合並當期的年初已經發生，從合並當期的年初起將其資產、負債、經營成　　果和現金流量納入合並財務報表。　　7. 現金及現金等價物的確定標準　　本公司在編制現金流量表時所確定的現金，是指本公司庫存現金以及可以隨時用於支付　　的存款。　　本公司在編制現金流量表時所確定的現金等價物，是指本公司持有的期限短、流動性強、　　易於轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。　　8. 外幣業務及外幣財務報表折算　　(1)外幣業務折算　　本公司對發生的外幣交易，采用與交易發生日即期匯率近似的匯率折合本位幣入賬。　　資產負債表日，外幣貨幣性項目按資產負債表日即期匯率折算，因該日的即期匯率與初　　始確認時或者前一資產負債表日即期匯率不同而產生的匯兌差額，除符合資本化條件的外幣　　專門借款的匯兌差額在資本化期間予以資本化計入相關資產的成本外，均計入當期損益。　　以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，仍采用交易發生日的即期匯率折算，不改變其記　　賬本位幣金額。以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，采用公允價值確定日的即期匯率折算，　　折算後的記賬本位幣金額與原記賬本位幣金額的差額，作為公允價值變動(含匯率變動)處　　理，計入當期損益或確認為其他綜合收益並計入資本公積。　　(2)外幣財務報表折算　　本公司的控股子公司、合營企業、聯營企業等，若采用與本公司不同的記賬本位幣，需　　對其外幣財務報表折算後，再進行會計核算及合並財務報表的編報。　　資產負債表中的資產和負債項目，采用資產負債表日的即期匯率折算，所有者權益項目　　13　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　除“未分配利潤”項目外，其他項目采用發生時的即期匯率折算。利潤表中的收入和費用項　　目，按照系統合理方法確定的，與交易發生日即期匯率近似的匯率折算。折算產生的外幣財　　務報表折算差額，在資產負債表中所有者權益項目下單獨列示。　　外幣現金流量按照系統合理方法確定的，按照系統合理方法確定的，與交易發生日即期　　匯率近似的匯率折算。匯率變動對現金的影響額，在現金流量表中單獨列示。　　處置境外經營時，與該境外經營有關的外幣報表折算差額，全部或按處置該境外經營的　　比例轉入處置當期損益。　　9. 金融工具　　(1)金融工具的分類、確認和計量　　金融工具劃分為金融資產或金融負債。　　金融資產於初始確認時分類為：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、持有至到　　期投資、貸款和應收款項、可供出售金融資產。除應收款項以外的金融資產的分類取決於本　　公司及其子公司對金融資產的持有意圖和持有能力等。　　金融負債於初始確認時分類為：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債以及其他金　　融負債。　　本公司成為金融工具合同的一方時，確認為一項金融資產或金融負債。　　本公司金融資產或金融負債初始確認按公允價值計量；後續計量按公允價值計量，除持　　有至到期投資以及應收款項按攤餘成本計量或當公允價值無法取得並可靠計量仍采用歷史　　成本外。　　本公司金融資產或金融負債後續計量中公允價值變動形成的利得或損失，除與套期保值　　有關外，按照如下方法處理：①以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產或金融負　　債公允價值變動形成的利得或損失，計入公允價值變動損益；在資產持有期間所取得的利息　　或現金股利，確認為投資收益；處置時，將實際收到的金額與初始入賬金額之間的差額確認　　為投資收益，同時調整公允價值變動損益。②可供出售金融資產的公允價值變動計入資本公　　積；持有期間按實際利率法計算的利息，計入投資收益；可供出售權益工具投資的現金股利，　　於被投資單位宣告發放股利時計入投資收益；處置時，將實際收到的金額與賬面價值扣除原　　直接計入資本公積的公允價值變動累計額之後的差額確認為投資收益。　　(2)金融資產轉移的確認依據和計量方法　　14　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　本公司金融資產轉移的確認依據：金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移時，或　　既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬，但放棄瞭對該金融資產控　　制的，應當終止確認該項金融資產。　　本公司金融資產轉移的計量：金融資產滿足終止確認條件，應進行金融資產轉移的計量，　　即將所轉移金融資產的賬面價值與因轉移而收到的對價和原直接計入資本公積的公允價值　　變動累計額之和的差額部分，計入當期損益。　　金融資產部分轉移滿足終止確認條件的，將所轉移金融資產整體的賬面價值，在終止確　　認部分和未終止確認部分之間，按照各自的相對公允價值進行分攤，並將終止確認部分的賬　　面價值與終止確認部分的收到對價和原直接計入資本公積的公允價值變動累計額之和的差　　額部分，計入當期損益。　　(3)金融負債終止確認條件　　本公司金融負債終止確認條件：金融負債的現時義務全部或部分已經解除的，則應終止　　確認該金融負債或其一部分。　　(4)金融資產和金融負債的公允價值確認方法　　本公司對金融資產和金融負債的公允價值的確認方法：如存在活躍市場的金融工具，以　　活躍市場中的報價確定其公允價值；如不存在活躍市場的金融工具，采用估值技術確定其公　　允價值。　　估值技術包括參考熟悉情況並自願交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格、參照　　實質上相同的其他金融資產的當前公允價值、現金流量折現法等。采用估值技術時，優先最　　大程度使用市場參數，減少使用與本公司及其子公司特定相關的參數。　　(5)金融資產減值　　本公司在資產負債日對除以公允價值計量且變動計入當期損益的金融資產以外的金融　　資產的賬面價值進行減值檢查，當客觀證據表明金融資產發生減值，則應當對該金融資產進　　行減值測試，以根據測試結果計提減值準備。　　金融資產減值準備計提與測試方法：金融資產賬面價值減至預計未來現金流量現值部分　　計提減值準備。　　本公司對單項金額重大的金融資產單獨進行減值測試；對單項金額不重大的金融資產，　　單獨進行減值測試或包括在具有類似信用風險特征的金融資產組合中進行減值測試。單獨測　　試未發生減值的金融資產，包括在具有類似信用風　　險特征的金融資產組合中再進行減值測試。已單項確認減值損失的金融資產，不包括在具有　　15　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　類似信用風險特征的金融資產組合中進行減值測試。　　持有至到期投資、貸款和應收款項發生減值時，將其賬面價值減記至預計未來現金流量　　現值，減記金額確認為減值損失，計入當期損益。可供出售金融資產發生減值時，將原直接　　計入資本公積的因公允價值下降形成的累計損失予以轉出並計入當期損益，該轉出的累計損　　失為該資產初始取得成本扣除已收回本金和已攤銷金額、當前公允價值和原已計入損益的減　　值損失後的餘額。　　(6)金融資產重分類　　尚未到期的持有至到期投資重分類為可供出售金融資產主要判斷依據：　　1)沒有可利用的財務資源持續地為該金融資產投資提供資金支持，以使該金融資產投　　資持有至到期；　　2)管理層沒有意圖持有至到期；　　3)受法律、行政法規的限制或其他原因，難以將該金融資產持有至到期；　　4)其他表明本公司沒有能力持有至到期。　　重大的尚未到期的持有至到期投資重分類為可供出售金融資產需經董事會審批後決定。　　10. 應收款項　　本公司應收款項主要包括應收賬款、長期應收款和其他應收款。在資產負債表日有客觀　　證據表明其發生瞭減值的，本公司根據其賬面價值與預計未來現金流量現值之間差額確認減　　值損失。　　(1)單項金額重大並單項計提壞賬準備的應收款項：　　單項金額重大的判斷依據或金額標準 應收款項賬面餘額 600 萬以上的款項(包括應收賬款和其他應收款)　　(1)有客觀證據表明發生瞭減值的應收款項，根據其未來現金流量低於　　賬面價值的差額計提壞賬準備；　　單項金額重大並單項計提壞賬準備的　　(2)經單獨測試後未減值的應收款項，根據相同賬齡應收款項組合的實　　計提方法　　際損失率為基礎，結合現實情況確定報告期各項組合計提壞賬準備的比　　例。　　(2)按組合計提壞賬準備的應收款項：　　確定組合的依據　　組合 1：按賬齡組合 按賬齡狀態　　組合 2：按其他組合 對納入母公司合並報表范圍的應收款項及工程保證金　　按組合計提壞賬準備的計提方法　　組合 1：按賬齡組合 采用賬齡分析法　　組合 2：按其他組合 經測試未發生減值，不需計提壞賬準備　　16　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　組合中，采用賬齡分析法計提壞賬準備情況如下：　　賬齡 應收賬款計提比例(%) 其他應收款計提比例(%)　　1 年以內(含 1 年) 5 5　　1至2年 15 15　　2至3年 30 30　　3至4年 50 50　　4至5年 50 50　　5 年以上 100 100　　(3)單項金額雖不重大但單項計提壞賬準備的應收賬款　　單項計提壞賬準備的理由 單獨進行減值測試，有客觀證據表明發生瞭減值　　對單項金額不重大且有客觀證據表明發生的減值的應收款項，根據其未來現金流量現　　值低於其賬面價值的差額計提壞賬準備；對經單獨測試後未減值的單項金額不重大的　　壞賬準備的計提方法 應收款項，根據相同賬齡應收款項組合的實際損失率為基礎，結合現時情況確定報告　　期各項組合計提壞賬準備的比例。　　11. 存貨　　(1)存貨的分類　　存貨是指本公司在日常活動中持有以備出售的產成品或商品、處在生產過程中的在產　　品、在生產過程或提供勞務過程中耗用的材料和物料等。主要包括開發成本、開發產品、庫　　存商品、低值易耗品、包裝物等。　　(2)發出存貨的計價方法　　各類存貨取得時按實際成本計價，發出時按個別認定法計價；低值易耗品領用按一次攤　　銷法攤銷。　　開發用土地的核算方法：本公司開發用土地列入“存貨—開發成本”科目核算。　　資產負債表日，存貨按成本與可變現凈值孰低法計價。存貨成本高於其可變現凈值的，　　相應計提存貨跌價準備，計入當期損益。　　維修基金、質量保證金、公共配套設施費用的核算方法：　　維修基金的核算方法：本公司未計提維修基金準備，維修費用於實際發生時核算，若需　　維修的開發項目尚未銷售完畢，則計入該項目的“開發成本”；若需維修的開發項目已經銷　　售完畢，則計入“管理費用”。　　質量保證金：質量保證金按施工單位工程款的一定比例預留，列入“其他應付款”，待　　工程驗收合格並在約定的保質期內無質量問題時，支付給施工單位。　　公共配套設施費用：公共配套設施為公共配套項目如學習等，以及由政府部門收取的公　　17　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　共配套設施費，其所發生的支出列入“開發成本”，按成本核算對象和成本項目進行分攤和　　明細核算。　　(3)存貨可變現凈值的確定依據及存貨跌價準備的計提方法　　資產負債表日，存貨按照成本與可變現凈值孰低計量，並按單個存貨項目計提存貨跌價　　準備，但對於數量繁多、單價較低的存貨，按照存貨類別計提存貨跌價準備。如果以前減記　　存貨價值的影響因素已經消失，則以原計提的存貨跌價準備金額為限予以轉回，計入當期損　　益。　　存貨可變現凈值的確定依據：①產成品可變現凈值為估計售價減去估計的銷售費用和相　　關稅費後金額；②為生產而持有的材料等，當用其生產的產成品的可變現凈值高於成本時按　　照成本計量；當材料價格下降表明產成品的可變現凈值低於成本時，可變現凈值為估計售價　　減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費後的金額確定。③持有待　　售的材料等，可變現凈值為市場售價。　　(4)存貨的盤存制度　　本公司的存貨盤存制度為永續盤存制。　　(5)低值易耗品和包裝物的攤銷方法　　低值易耗品、包裝物采用“一次攤銷法”核算。　　12. 長期股權投資　　(1)投資成本的確定　　①企業合並取得的長期股權投資，初始投資成本按企業合並所述方法確認；　　②除企業合並形成的長期股權投資以外：除企業合並形成的長期股權投資以外：以支付　　現金取得的，按照實際支付的購買價款作為其初始投資成本；　　③以發行權益性證券取得的，按照發行權益性證券的公允價值作為其初始投資成本；　　④投資者投入的，按照投資合同或協議約定的價值作為其初始投資成本；　　⑤通過非貨幣性資產交換、債務重組取得的，分別按照《企業會計準則第 7 號——非貨　　幣性資產交換》、《企業會計準則第 12 號——債務重組》確定。　　(2)後續計量及損益確認方法　　1)本公司能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資；以及對被投資單位不具有控制、　　共同控制或重大影響，並且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資　　采用成本法核算。　　18　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　對子公司的長期股權投資，編制合並財務報表時按照權益法進行調整。　　采用成本法時，被投資單位宣告分派的現金股利或利潤，確認為當期投資收益。　　2)本公司對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權投資，采用權益法核算。　　采用權益法時，長期股權投資的初始投資成本大於投資時應享有被投資單位可辨認凈資　　產公允價值份額的，不調整初始投資成本；長期股權投資的初始投資成本小於投資時應享有　　被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，其差額計入當期損益，同時調整長期股權投資的　　成本。　　采用權益法時，取得長期股權投資後，按照應享有或應分擔的被投資單位實現的凈損益　　的份額，確認投資損益並調整長期股權投資的賬面價值。按照被投資單位宣告分派的利潤或　　現金股利計算應分得的部分，相應減少長期股權投資的賬面價值。本公司確認被投資單位發　　生的凈虧損，以長期股權投資的賬面價值以及其他實質上構成對被投資單位凈投資的長期權　　益減記至零為限，本公司負有承擔額外損失義務的除外。對於被投資單位除凈損益以外所有　　者權益的其他變動，調整長期股權投資的賬面價值並計入所有者權益，待處置該項投資時按　　相應比例轉入當期損益。　　處置長期股權投資，其賬面價值與實際取得價款的差額，計入當期損益。　　(3)確定對被投資單位具有共同控制、重大影響的依據　　①確定對被投資單位具有共同控制的依據：兩個或多個合營方通過合同或協議約定，對　　被投資單位的財務和經營政策必須由投資雙方或若幹方共同決定的情形。　　②確定對被投資單位具有重大影響的依據：當持有被投資單位 20%以上至 50%的表決　　權資本時，具有重大影響。或雖不足 20%，但符合下列條件之一時，具有重大影響：　　①. 在被投資單位的董事會或類似的權力機構中派有代表；　　②. 參與被投資單位的政策制定過程；　　③. 向被投資單位派出管理人員；　　④. 被投資單位依賴投資公司的技術或技術資料；　　⑤. 其他能足以證明對被投資單位具有重大影響的情形。　　(4)減值測試方法及減值準備計提方法　　資產負債表日，本公司對長期股權投資檢查是否存在可能發生減值的跡象，當存在減值　　跡象時應進行減值測試確認其可收回金額，按賬面價值與可收回金額孰低計提減值準備，減　　值損失一經計提，在以後會計期間不再轉回。　　減值測試方法：對存在減值跡象的長期股權投資應當測試其可收回金額。　　19　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　可收回金額按照長期股權投資出售的公允價值凈額與預計未來現金流量的現值之間孰　　高確定。長期股權投資出售的公允價值凈額，如存在公平交易的協議價格，則按照協議價格　　減去相關稅費確定；若不存在公平交易銷售協議但存在資產活躍市瞅同行業類似資產交易　　價格，按照市場價格減去相關稅費確定；或無法可靠估計出售的公允價值凈額，則以該長期　　股權投資持有期間和最終處置時預計未來現金流量現值作為其可收回金額。　　13. 投資性房地產　　(1)投資性房地產的種類和計量模式　　本公司投資性房地產的種類：出租的土地使用權、出租的建築物、持有並準備增值後轉　　讓的土地使用權。　　本公司投資性房地產按照成本進行初始計量，采用成本模式行後續計量。　　(2)采用成本模式核算政策　　本公司投資性房地產中出租的建築物采用年限平均法計提折舊。具體核算政策與固定資　　產部分相同。　　本公司投資性房地產中出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權采用直　　線法攤銷。具體核算政策與無形資產部分相同。　　資產負債表日，本公司對投資性房地產檢查是否存在可能發生減值的跡象，當存在減值　　跡象時應進行減值測試確認其可收回金額，按賬面價值與可收回金額孰低計提減值準備，減　　值損失一經計提，在以後會計期間不再轉回。　　14. 固定資產　　(1)固定資產確認條件　　1) 固定資產指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的，使用壽命超過一個　　會計年度的有形資產。同時滿足以下條件時予以確認：　　①與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；　　②該固定資產的成本能夠可靠地計量。　　與固定資產有關的後續支出，符合該確認條件的，計入固定資產成本；否則，在發生時　　計入當期損益。　　2)固定資產按照成本進行初始計量　　外購固定資產的成本包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發　　生的可歸屬於該項資產的其他支出，如運輸費、安裝費等；自行建造固定資產的成本由建造　　20　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成；投資者投入固定資產按照投資合同　　或協議約定的價值確定；非貨幣性資產交換、債務重組、企業合並和融資租賃取得的固定資　　產的成本，分別按照《企業會計準則第 7 號——非貨幣性資產交換》、《企業會計準則第　　12 號——債務重組》、《企業會計準則第 20 號——企業合並》和《企業會計準則第 21 號　　——租賃》確定。　　(2)固定資產分類和折舊方法　　本公司固定資產主要分為：房屋建築物、機器設備、電子設備、運輸設備等；折舊方法　　采用年限平均法。根據各類固定資產的性質和使用情況，確定固定資產的使用壽命和預計凈　　殘值。並在年度終瞭，對固定資產的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核，如與原先　　估計數存在差異的，進行相應的調整。除已提足折舊仍繼續使用的固定資產和單獨計價入賬　　的土地之外，本公司對所有固定資產計提折舊。　　預計使用壽命　　資產類別 預計凈殘值率 年折舊率　　(年)　　房屋建築物 20—30 3—10 4.85—3　　機器設備 5—10 3—10 19.40—9　　電子設備 5—10 3—10 19.40—9　　運輸設備 5—10 3—5 19.40—9.50　　其他設備 5—10 3—5 19.40—9.50　　(3)固定資產的減值測試方法、減值準備計提方法　　資產負債表日，本公司對固定資產檢查是否存在可能發生減值的跡象，當存在減值跡象　　時應進行減值測試確認其可收回金額，按賬面價值與可收回金額孰低計提減值準備，減值損　　失一經計提，在以後會計期間不再轉回。　　減值測試方法：對存在減值跡象的固定資產測試其可收回金額。　　固定資產可收回金額根據資產公允價值減去處置費用後凈額與資產預計未來現金流量　　的現值兩者孰高確定。固定資產的公允價值減去處置費用後凈額，如存在公平交易中的銷售　　協議價格，則按照銷售協議價格減去可直接歸屬該資產處置費用的金額確定；或不存在公平　　交易銷售協議但存在資產活躍市瞅同行業類似資產交易價格，按照市場價格減去處置費用　　後的金額確定；或無法可靠估計固定資產的公允價值凈額，則以該固定資產持有期間和最終　　處置時預計未來現金流量現值作為其可收回金額。　　(4)融資租入固定資產的認定依據、計價方法　　融資租入固定資產的認定依據：實質上轉移瞭與資產所有權有關的全部風險和報酬的租　　賃。具體認定依據為符合下列一項或數項條件的：①在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉　　21　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　移給承租人；②承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇　　權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人會行使這種選擇權；③　　即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分；④承租人在租賃開始日　　的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值；⑤租賃資產性質特殊，　　如不作較大改造隻有承租人才能使用。　　融資租入固定資產的計價方法：融資租入固定資產初始計價為租賃期開始日租賃資產公　　允價值與最低租賃付款額現值較低者作為入賬價值；　　融資租入固定資產後續計價采用與自有固定資產相一致的折舊政策計提折舊及減值準　　備。　　15. 在建工程　　(1)在建工程的類別　　本公司在建工程分為自營方式建造和出包方式建造兩種。　　(2)在建工程結轉固定資產的標準和時點　　本公司在建工程在工程完工達到預定可使用狀態時，結轉固定資產。預定可使用狀態的　　判斷標準，應符合下列情況之一：　　①. 固定資產的實體建造(包括安裝)工作已經全部完成或實質上已經全部完成；　　②. 已經試生產或試運行，並且其結果表明資產能夠正常運行或能夠穩定地生產出合格　　產品，或者試運行結果表明其能夠正常運轉或營業；　　③. 該項建造的固定資產上的支出金額很少或者幾乎不再發生；　　④. 所購建的固定資產已經達到設計或合同要求，或與設計或合同要求基本相符。　　(3)在建工程減值測試方法、減值準備計提方法　　資產負債表日，本公司對在建工程檢查是否存在可能發生減值的跡象，當存在減值跡象　　時應進行減值測試確認其可收回金額，按賬面價值與可收回金額孰低計提減值準備，減值損　　失一經計提，在以後會計期間不再轉回。　　在建工程可收回金額根據資產公允價值減去處置費用後的凈額與資產預計未來現金流　　量的現值兩者孰高確定。　　16. 借款費用　　(1)借款費用資本化的確認原則　　本公司發生的借款費用，可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，予以　　22　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期　　損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定　　可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。　　(2)資本化金額計算方法　　資本化期間：指從借款費用開始資本化時點到停止資本化時點的期間。借款費用暫停資　　本化的期間不包括在內。　　暫停資本化期間：在購建或生產過程中發生非正常中斷、且中斷時間連續超過 3 個月　　的，應當暫停借款費用的資本化期間。　　資本化金額計算：①借入專門借款，按照專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚　　未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益後的金額確　　定；②占用一般借款按照累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所占用　　一般借款的資本化率計算確定，資本化率為一般借款的加權平均利率；③借款存在折價或溢　　價的，按照實際利率法確定每一會計期間應攤銷的折價或溢價金額，調整每期利息金額。　　實際利率法是根據借款實際利率計算其攤餘折價或溢價或利息費用的方法。其中實際利　　率是借款在預期存續期間的未來現金流量，折現為該借款當前賬面價值所使用的利率　　17. 無形資產　　(1)無形資產的計價方法　　本公司無形資產按照成本進行初始計量。購入的無形資產，按實際支付的價款和相關支　　出作為實際成本。投資者投入的無形資產，按投資合同或協議約定的價值確定實際成本，但　　合同或協議約定價值不公允的，按公允價值確定實際成本。自行開發的無形資產，其成本為　　達到預定用途前所發生的支出總額。　　本公司的無形資產包括土地使用權、場地使用權、非專利技術等。　　本公司無形資產後續計量，分別為：①使用壽命有限的無形資產，其應攤銷金額在使用　　壽命內系統合理攤銷，計入當期損益。無法可靠確定預期實現方式的，采用直線法攤銷。　　本公司至少於每年年度終瞭，對使用壽命有限的無形資產的使用壽命及攤銷方法進行復　　核，必要時進行調整。　　②無法預見無形資產帶來經濟利益的期限的作為使用壽命不確定的無形資產。使用壽命　　不確定的無形資產不攤銷，但每年均對該無形資產的使用壽命進行復核，並進行減值測試。　　(2)使用壽命有限的無形資產使用壽命估計　　本公司對使用壽命有限的無形資產，估計其使用壽命時通常考慮以下因素：①運用該資　　23　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　產生產的產品通常的壽命周期、可獲得的類似資產使用壽命的信息；②技術、工藝等方面的　　現階段情況及對未來發展趨勢的估計；③以該資產生產的產品或提供勞務的市場需求情況；　　④現在或潛在的競爭者預期采取的行動；⑤為維持該資產帶來經濟利益能力的預期維護支　　出，以及公司預計支付有關支出的能力；⑥對該資產控制期限的相關法律規定或類似限制，　　如特許使用期、租賃期等；⑦與公司持有其他資產使用壽命的關聯性等。　　(3)使用壽命不確定的判斷依據　　本公司將無法預見該資產為公司帶來經濟利益的期限，或使用期限不確定等無形資產確　　定為使用壽命不確定的無形資產。　　使用壽命不確定的判斷依據：①來源於合同性權利或其他法定權利，但合同規定或法律　　規定無明確使用年限；②綜合同行業情況或相關專傢論證等，仍無法判斷無形資產為公司帶　　來經濟利益的期限。　　每年年末，對使用壽命不確定的無形資產的使用壽命進行復核，主要采取自下而上的方　　式，由無形資產使用相關部門進行基礎復核，評價使用壽命不確定判斷依據是否存在變化等。　　(4)無形資產的減值測試方法及減值準備計提方法　　資產負債表日，本公司對無形資產檢查是否存在可能發生減值的跡象，當存在減值跡象　　時應進行減值測試確認其可收回金額，按賬面價值與可收回金額孰低計提減值準備，減值損　　失一經計提，在以後會計期間不再轉回。　　無形資產減值測試方法：對存在減值跡象的無形資產應當測試其可收回金額。　　無形資產可收回金額根據資產公允價值減去處置費用後的凈額與資產預計未來現金流　　量的現值兩者孰高確定。　　(5)內部研究開發項目的研究階段和開發階段具體標準，以及開發階段支出符合資本　　化條件的具體標準　　內部研究開發項目研究階段的支出，於發生時計入當期損益；開發階段的支出，同時滿　　足下列條件的，確認為無形資產：(1) 完成該無形資產以使其能夠使用或出售在技術上具有　　可行性；(2) 具有完成該無形資產並使用或出售的意圖；(3) 無形資產產生經濟利益的方式，　　包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市瞅無形資產自身存在市場，無形資產將在　　內部使用的，能證明其有用性；(4) 有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無　　形資產的開發，並有能力使用或出售該無形資產；(5) 歸屬於該無形資產開發階段的支出能　　夠可靠地計量。　　劃分內部研究開發項目的研究階段和開發階段的具體標準：為獲取新的技術和知識等進　　24　　北京華松房地產開發有限責任公司 財務報表附　　註　　行的有計劃的調查階段，應確定為研究階段，該階段具有計劃性和探索性等特點；在進行商　　業性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用於某項計劃或設計，以生產出新的或具有實　　質性改進的材料、裝置、產品等階段，應確定為開發階段，該階段具有針對性和形成成果的　　可能性較大等特點。　　18.長期待攤費用< (來源：中金在線編輯部) Tags: 財經, 財經台, 財經新聞, 經濟 , 投資, 港股分析, 財經專家, 金融, 基金, 大市, 樓市, 地產, 匯市, 股票, 股市, 窩輪, 牛熊, 恆指, 國企, 認股證, 港交所, 交易時段, 免費報價, 即時報價, 股票報價, 焦點股, 匯豐控股, 交通銀行, 建設銀行, 工商銀行