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政府“捂盤惜售”致土地流拍雲南城投受災

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財新《新世紀》記者 朱以師 截至2011年9月6日收盤，雲南城投（600239.SH）股價又創下瞭一年的新低，收盤價8.57元，一年跌幅35.26%。這隻兩年前被分析師熱捧為“百億盈利”概念的股票，現在宛如踏入虛幻的空中樓閣。 滇池邊上的優質土地竟出現瞭高達90%的流拍率。張存立/CFP 雲南城投置業股份有限公司（下稱雲南城投）在昆明遇到瞭難題。之前被市場寄予厚望的滇池環湖東路土地一級開發項目，在歷經三年的等待之後，首批土地終於在今年6月底進入“招拍掛”出讓環節，結果卻遭遇大比例流拍。這非但使其“百億盈利”化為幻影，此前投入的62億元成本能否順利收回都成懸念。 更嚴峻的是地方政策在變化。去年7月，昆明市政府開始強力控制土地一級開發，將全市范圍內的土地一級開發整理項目交由市屬投資公司全面負責。這讓省級開發平臺雲南城投陷入尷尬。同時，根據新政策，昆明市劃定的土地一級開發整理項目統一按照總投資額的16%給予回報，這與三年前雲南城投和昆明市政府簽訂的土地出讓凈收益五五分成的分配比例相去甚遠，是導致雲南城投目前困境的核心矛盾所在。 “資金滾動不起來，現金流壓力很大。”9月6日，一位雲南城投內部人士告訴財新《新世紀》，囿於資金瓶頸，雲南城投對滇池環湖東路土地一級的開發陷入停頓，“已經不再進行土地的拆遷、整理和收儲”。 土地流拍致使一級開發投資難以回收，數筆銀行貸款臨近還款期限，信托、公司債融資計劃均告失敗，雲南城投的資金鏈遭受重壓。據2011年半年報顯示，雲南城投總負債高達96億元，其中流動負債占51.4億元。 環湖東路土地一級開發項目陷入停頓之後，後續各期是否由雲南城投進一步開發還存在不確定性。上述雲南城投內部人士表示，雲南城投希望能夠嚴格履行合同，但最終結果，還得看昆明市政府的態度和決定。 現在，在房地產一二級開發市場上，各級政府對土地財政的依賴與利益爭奪更甚於前。雲南城投滇池項目的困境，無非是各級政府利益分割矛盾沖突的縮影，其公司自身對政策性業務來源的單一依賴，也決定瞭其抵抗政府違約風險能力之薄弱。 非典型流拍 2011年6月底，雲南城投一級開發的環湖東路部分土地終於進入出讓階段，分三個批次推出瞭25幅土地，凈用地面積1623畝，拍賣底價合計超過66億元。這些地塊位於滇池北岸、環湖東路以西的三個半島區域，介於昆明主城和呈貢新城之間，緊鄰滇池，且規劃有兩條輕軌，發展潛力為昆明業界所看好。 出人意料的是，在7月的三場拍賣會上，除瞭有4幅地塊共160畝以底價成交之外，其餘21幅地塊約1460畝均告流拍，成交額隻有6.7億元。滇池邊上的優質土地竟然出現瞭高達90%的流拍率。 昆明當地一傢開發商內部人士對財新《新世紀》記者分析稱，除瞭市場不景氣的大環境因素，流拍的主要原因是昆明市政府的政策問題。“原來規劃住宅開發的區域全部改成瞭商業金融用地，但是半島區域人氣不足、配套不全、地理位置偏遠，所以進行商業地產開發的風險就比較大，而且回報周期更長。”該人士透露，一些原來有意的開發商在規劃改變之後選擇瞭退出。 據瞭解，環湖東路三個半島區域原規劃是湖濱生態城，以開發低密度住宅、旅遊度假設施為主，2009年6月公示瞭規劃。但今年上半年昆明市政府將規劃全部改成商業零售、辦公用地等。 此外，拍賣底價明顯高於市場預期，也是導致土地流拍的原因之一。2009年，該區域周邊土地成交價格約150萬元/畝。市場對此次掛牌出讓底價的預期大概在300萬元/畝，成交價預期在300萬元/畝-380萬元/畝。但是昆明市政府定出的平均底價超出瞭400萬元/畝，最高達483萬元/畝。“底價明顯偏高。”上述開發商人士認為。 值得一提的是，按照昆明市政府2010年4月施行的《昆明市國有建設用地使用權拍賣出讓管理暫行辦法》規定，一幅地塊的報名競買單位少於七傢就不能參與拍賣出讓。而按照慣例，一般競買單位數量的底限是三傢。昆明市土地礦產交易中心向財新《新世紀》記者證實，在這次推出的25幅地塊中，有些地塊就是因競買單位少於七傢而流拍。 至於此次流拍的土地何時會再度出讓，以及是否會對規劃、底價等方面進行調整，昆明市國土局相關工作人員對財新《新世紀》記者表示，“目前還沒有明確消息，要等上級通知。”雲南城投則不予置評，僅表示“就土地流拍一事，公司正與昆明市政府等相關部門磋商”。 一位券商分析師對財新《新世紀》記者推測稱，此次滇池土地大面積的流拍，可能是昆明市政府過於樂觀，以為“皇帝的女兒不愁嫁”，所以改規劃、定底價，都沒有進行充分的市場調研；或者，也可能是昆明市政府對現時出讓這一區域的土地還沒有足夠誠意，從而導致“技術性”流拍。 土地出讓卡殼 雲南城投2007年借殼上市，大股東雲南省城市建設投資有限公司，是省國資委旗下土地整理儲備和城市建設的最重要的投融資平臺。雲南城投的主要業務即土地一級開發。 2008年5月，雲南城投與昆明市土地礦產儲備辦公室簽訂《環湖東路沿線土地一級開發委托合同》，對環湖東路沿線4.18萬畝的土地進行一級開發。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。依據合同，土地一級開發所需資金全部由雲南城投籌措和墊付。作為回報，雲南城投將與昆明市政府對相關土地出讓凈收益實行五五分成；若收益不足全部土地一級開發總成本的5%，則可獲得市政府支付的5%保底收益。 2008年5月12日，雲南城投即以此項目一期作為核心資產，向資本市場增發1.32億股，融資20億元。增發方案於次年4月完成。按照項目規劃，環湖東路土地整體的一級開發期限為5年，計劃自2008年5月30日逐步推向市場，其中第一期為4630畝，開發期限從2008年10月至2009年7月；第二期9709畝，開發期限自2009年7月至2011年2月；第三期11453畝，開發期限為2011年2月至2011年7月；第四期12013畝，開發期限是2011年7月至2012年7月。 雲南城投最初的設想是，先對拆遷量較小的土地進行整理、出讓，形成滾動開發，以較小資金量撬動這個龐大項目。合同中約定，對於已經出讓的地塊及完成整理的不可出讓地塊，在可出讓土地出讓收入繳庫後，昆明市土地礦產儲備管理辦公室負責協調昆明市財政局於15個工作日內完成上述地塊的全部成本費用及相應5%收益的預撥付款。雲南城投原本以為一期項目第一階段2027畝土地開發完成後收到的相應款項，應足以投入開發第二階段的土地。 然而計劃趕不上變化，完成整理土地的收儲與出讓進度完全不能達到承諾和預期，雲南城投資金周轉卡殼。2010年8月31日，雲南城投與昆明市土地儲備中心公司簽署瞭《環湖東路土地一級開發政府儲備用地一期土地移交書》，正式確認瞭對三個半島范圍內約4793畝的土地收儲工作，但這些土地遲遲未能推出。這使得雲南城投隻能將一期項目投資額計入“其他流動資產”。據2011年中報顯示，公司總資產134.9億元，而環湖東路項目累計完成的投資額已超過62億元，占其總資產的半壁江山。 在此期間，雲南城投的股價也經歷瞭翻天覆地的變化。2009年增發後，在“百億盈利”的概念炒作之下，雲南城投一度在2009年底站上34.2元的高點。彼時，國信證券的一份報告預計，一級合同完全履行將給雲南城投帶來112億元凈利潤，五年內逐步實現。 由於土地尚未出讓，雲南城投隻能獲得市政府承諾的5%保底收益。至2011年6月底，雲南城投累計確認保底收益約3.06億元，凈利潤約2.17億元。“其實也就是為瞭報表好看。土地不出讓，別說收益，就連收回本金都遙遙無期。”一位長期關註雲南城投的分析師對財新《新世紀》記者表示。 Tags: Rapid Prototyping, Rapid Prototyping China, Plastic Tooling, Plastic Tooling China, Rapid Prototype, Rapid Prototype China, Rapid Tooling, Rapid Tooling China, CNC Prototype, CNC Prototype China, Functional Prototype, Functional Prototype China, Metal Prototype, Metal Prototype China, Plastic Prototype, Plastic Prototype China, Rapid Manufacturing, Rapid Manufacturing China, Low volume production, Stereolithography, Stereolithography China, Vacuum Casting, Vacuum Casting China, whatsapp marketing, wechat marketing, seo, e marketing, SEO, SEO, web design, 網頁設計, SEO, SEO, SEO, SEO, Whatsapp Marketing, TVC, Wechat Marketing, Wechat Promotion, web design, 網頁設計, whatsapp marketing, wechat marketing, seo, e marketing, 網頁設計提供seo, e marketing, web design by zoapcon.