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烏魯木齊房價大幅上漲探究：政策促進剛需釋放

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[導讀]剛剛過去的2012年，烏魯木齊市的房價漲幅數次居全國樓市漲幅榜榜首。這樣的數據，不禁讓人驚異，烏魯木齊市這樣的三線城市，房價何以有如此的漲勢？ 剛剛過去的2012年，烏魯木齊市的房價漲幅，數次居全國樓市漲幅榜榜首。 2012年10月，烏魯木齊市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.5%，居國內70個大中城市房價漲幅榜首位，這是烏魯木齊市房價環比連續5個月上漲，同比漲幅為1.4%，居國內70個城市房價同比漲幅榜第2位。 2012年11月，烏魯木齊市新建住宅價格指數環比漲幅為0.6%，同比漲幅2.0% ，仍處於70個大中城市房價漲幅榜前三甲。 這樣的數據，不禁讓人驚異，烏魯木齊市這樣的三線城市，房價何以有如此的漲勢？ 烏市樓市量價齊漲 “國傢剛剛出臺限購限貸的購房政策時，我們還曾擔心售房業績會不會大幅下降。”烏魯木齊市新天潤國際社區銷售經理吳曉梅說，自從新的購房政策出臺之後，銷售員都在研究如何在政策加嚴的情況下，保證銷售量。 新天潤國際社區在烏魯木齊市屬於高端樓盤，一套120平方米的房子，價格都在100萬元左右。每平方米近7000元的房價在烏魯木齊市整個樓市中來說，算是價格不菲，但這並沒有阻礙人們購買的意願。2010年新建的二期，共52棟樓房，到2012年5月就基本賣完。最好的一次，8名銷售員一個月就賣瞭500套房子。 在吳曉梅和她的同事看來，日益收緊的政策仿佛對烏魯木齊市的商品房價格並沒有太大的影響。吳曉梅接觸的客戶中，多數屬於改善性需求，年齡段大都處於30歲~45歲。 這種現象並不孤立，在其它房地產商經銷的樓盤也基本證實瞭“銷量依然走高”的現實。 烏魯木齊房產交易中心數據顯示： 2012年11月烏魯木齊商品房供應量95.31萬（9250套），環比增加47.84%。其中，新建商品住房供應量為78.39萬(8191套)，環比上漲33.84%。實際簽約商品房56.91萬（5459套），環比增加38.74%；新建商品住宅352.82萬（5018套），環比上升35.37%。 未生病先吃藥 2012年，在限購限貸政策的持續影響下，烏魯木齊房地產企業對開發活動顯得謹慎，部分房產企業將經營重點放在承建集資房、統建房和存量房的銷售上，自行新開發項目大大減少。國傢統計局新疆調查總隊提供的資料顯示，截至2012年9月底，烏魯木齊房地產企業土地購置面積比上年同期下降39.2%，待開發土地面積減少64.6%，土地購置費同比下降56.3%。 另據烏魯木齊市統計局數據顯示：2012年烏魯木齊市房地產投資額1月~11月累計投資1867362萬元，其中住宅投資額為1479558萬元，同比降低1.86% 。 “其實烏魯木齊市的房地產市場出現瞭一種“還沒生病就開始喝藥”的情況。國傢統計局新疆調查總隊生產投資價格處一位負責人說。 從烏魯木齊市房地產業的發展歷程來看，烏魯木齊市房地產業發展滯後於全國，即當全國房地產業已經處於發展階段時，烏魯木齊市房地產業才開始萌芽；當全國房地產業快速發展時，烏魯木齊市才剛步入正軌；當全國房地產業發展過熱，國傢實施調控時，烏魯木齊卻正處於穩步前進階段。這種時間上的滯後性反映瞭烏魯木齊房地產發展謹慎和起步晚、規模小、波動大的特點，也決定瞭烏魯木齊市商品房價格反應更加遲滯。 1992年，烏魯木齊第一傢房地產企業成立。其起步時間相對我國發達城市來說晚瞭將近10年。因為經濟發展程度不比發達城市，烏魯木齊房地產市場的熱度並沒有達到像北京、廣州等一線城市那麼高。 國傢統計局新疆調查總隊提供的資料顯示，2003年，國傢對房地產業的宏觀調控開始後，烏魯木齊房市在交易量逐年增加的情況下供應量卻上下波動，其原因之一就是資金不充足，影響瞭房地產開發速度。調查顯示：2011年烏魯木齊房地產業資金來源中銀行貸款僅占15.35% ；另外，烏魯木齊統計局數據顯示，2011年，全市統計在冊的房地產開發商企業中74.32%的企業認為融資渠道少，融資成本高，45.59%的企業認為影響企業生存與發展的主要因素是“資金缺乏，融資困難”。 “近年，國傢對全國房市的政策又有所加嚴，這對烏魯木齊房市影響頗大。”國傢統計局新疆調查總隊生產投資價格處王偉說，在他接觸的眾多開發商中，很多開發商表示其在烏魯木齊房市中的積極性受到瞭打擊，感覺這塊市場還沒有做起來，就又被打壓瞭。 王偉說，2012年烏魯木齊市房地產住宅投資額同比有所下降，可其交易量與房價漲幅又呈上漲趨勢，這一降一漲反映出，房價漲幅的背後是剛性需求的支撐。 政策促進剛需釋放 烏魯木齊榮和城二期有1552套住宅，自2011年8月15日開售至今，已售近1000套。“2012年銷量尤其好，而之前很多人都在觀望，隻問價不買房。”榮和城置業顧問任健亮說，現在因為貸款優惠，買房人多瞭起來。榮和城面向的客戶群為中等收入階層，現房均價7200元/平方米，2012年下半年，榮和城二期每月賣房100套左右。 任健亮說，在他接觸的購房者中，有60%是為自己的孩子購房，還有的是給自己的父母購房。在辦理購房手續時，置業顧問會接觸到顧客的身份證，任健亮發現，購房者的年齡大多在35歲~45歲之間，且多數為南北疆地區的。“塔城、庫爾勒、克拉瑪依等地的顧客相對較多。” 據烏魯木齊市統計局數據顯示： 2012年1月到11月，本市居民購買商品住房244.51萬平方米，占購買群體的75.73%；非本市居民購買80.69萬平方米，占購買群體的24.27%；本省其他地區9.02萬平方米，外省市71.58萬平方米。 2010年，烏魯木齊市提出，烏魯木齊將力爭用5年到10年的時間，以基礎設施建設和房地產開發為龍頭，在城市北部再建一個面積100平方公裡、人口規模100萬人左右，居住、教育、文化、商貿等功能完善的新城區。做到“南控北擴，東延西進”。2010年，烏魯木齊市遷入人口60217人；2011年，烏魯木齊市遷入人口69890人。 隨著人口的增加，給城北區帶來的是樓盤增速加快，房價也一步步上漲。自2009年以來，城北板塊樓市成交量多次占據烏魯木齊六個行政區第一。 2011年下半年開始，城北區新開樓盤達19個。2012年，城北板塊開盤的幾傢樓盤，價位已集體邁過7000元/平方米。城北片區項目如天悅龍庭、藍調一品、北新佳境、禦園公館、紫金長安、海盈城市花園、英澳北岸等一批大型社區都屬高層住宅。消費群體主要針對改善型和投資型的消費人群。 “我們老總來到烏魯木齊城北區開發樓盤，也正是看到瞭政府對於這一區域的發展政策。”烏魯木齊新天潤國際社區銷售經理吳曉梅說。 “西部大開發、中央的援疆政策、烏魯木齊在新疆的社會經濟地位都給烏魯木齊市帶來瞭大量的住宅需求。”新疆維吾爾族自治區社會科學院專傢劉蘆梅分析說。 就拿烏魯木齊市經濟技術開發區（頭屯河區）來說，中央新疆工作座談會召開之後，援疆工作的不斷推進，給這個開發區帶來很大的發展機遇。 上海大眾 、三一重工、陜汽重卡等多傢國內外大型企業的入駐，帶給烏魯木齊的不僅僅是一個個工廠，還有更多的人力資源。這在很大程度上刺激瞭開發區（頭屯河區）周邊房地產業發展。 據烏魯木齊搜房網估算，自2011年下半年開始，烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）大量的新樓盤開始興建，到目前為止，該區住宅樓盤已有33個，別墅樓盤4個。除去別墅，住宅平均價格在5700元/平方米左右。 2012年12月1日起，烏魯木齊調整住房公積金提取和貸款政策，購買首套房不貸款可二次支取公積金。 一系列更具針對剛需購房族的舉措，在促進樓市需求釋放的同時也讓房地產業人士開始樂觀起來。 《新疆城鎮體系規劃（2012-2030年）》提出，截至2015年新疆城鎮化水平預計達到48%，截至2020年全區城鎮化水平為58%左右。未來3年，新疆將新增200萬人“進城”。按照新疆城鎮化目標，每年從農村轉移到城鎮約60萬人，加上每年30萬適婚人口以及改善型需求等，房地產的發展潛力顯而易見。 如此的機遇與規劃對於烏魯木齊房市來說都是一個利好信號。 “我準備再買一套房子，留給兒子，再不買的話，怕是房價又要漲瞭。”在烏魯木齊廣匯房產售房部看房子的冶女士說，她周邊現在有很多人都在抓緊買房子，有的是做投資，更多的還是為自己的孩子做準備。 “從烏魯木齊現在的發展來看，我估計這房價是不會再跌瞭。”同為看房的楊先生已經走瞭很多傢樓盤。 目前烏魯木齊商品住宅房價已有高達18000元/平方米；烏魯木齊普通住宅最低房價為3850元/平方米；據估算，烏魯木齊現階段的商品房平均價格約為5500元/平方米。 房價本身很溫和 像烏魯木齊這樣的三線城市，居民收入水平並不高，房價漲幅又為何居高不下？ 2011年烏魯木齊市城鎮居民人均可支配收入為16141元。2011年，全國城鎮居民人均可支配收入為21810元；而同期，北京全年城鎮居民人均可支配收入為32903元。如此大的收入差距，為何烏魯木齊的房價漲幅幾度超過北京？ “漲幅的數字看起來很嚇人，但是真的從價格上來說，烏魯木齊的房價變化已經很溫和瞭。”國傢統計局新疆調查總隊生產投資價格處處長王偉分析說，“烏魯木齊的房價會不斷地穩步上漲。”但是，當說到收入水平與房價漲幅之間的矛盾時，專傢也隻是無奈地說，這個問題無法解釋清楚。 劉蘆梅認為，烏魯木齊現在正是城市化從初期到中期的過渡期，是一個朝陽城市。對烏魯木齊這座城市來說，市民於它的期望越來越高，再加上首府效應，想要在烏魯木齊有一套房的群體會隨之增加。“今後烏魯木齊房價定會再漲，隻是在工資水平、國傢政策以及保障性住房多方面因素的影響下，緩慢、健康地增長。” 在70個大中城市房價漲幅榜上漲幅居高的西北三線城市，還有西寧、銀川、蘭州。2012年12月西寧房價均價約為5433元/；2012年12月銀川房價均價約為5407元/；2012年12月蘭州房價均價約為8066元/。 2011年，西寧市城鎮居民人均可支配收入15841元；銀川市城鎮居民人均可支配收入19481元；蘭州市城鎮居民人均可支配收入15953元。 有人士認為，通過比較發現烏魯木齊的房價漲幅情況與這三個城市相差不多，烏魯木齊房價漲幅算是正常。 但面對烏魯木齊房價如此漲幅下，也有人持不同觀點。土地價格上漲、物價上漲造成建房成本提高，購房者是各種成本最後的承受者，這些是不是烏魯木齊房價漲幅居高不下的推手也值得人們思考。 Tags: Rapid Prototyping, Rapid Prototyping China, Plastic Tooling, Plastic Tooling China, Rapid Prototype, Rapid Prototype China, Rapid Tooling, Rapid Tooling China, CNC Prototype, CNC Prototype China, Functional Prototype, Functional Prototype China, Metal Prototype, Metal Prototype China, Plastic Prototype, Plastic Prototype China, Rapid Manufacturing, Rapid Manufacturing China, Low volume production, 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